У Києві практично зупинився ринок нерухомості - угоди майже не провадяться.
Основних причин дві. Перша - зусилля обстрілів та похмурі прогнози у зв'язку з цим на зиму, що поставило "на стоп" інтерес інвесторів до столичного житла.
Друга, і вона ж головна – відсутність грошей за державними програмами "еВосновлення" та "еОселя", на які припадала більшість угод.
"Угод дуже мало. Державні програми "єВідновлення" та "еОселя", які раніше рухали продажі, зараз практично не фінансуються. Навіть ті покупці, яким уже дали "добро" по операціях, не отримують грошей. А у нових претендентів документи зависають ще на рівні банків. Кажуть, держпрограми "розморозять", не раніше. багато купували квартири в Києві, особливо з урахуванням посилення атак.
Водночас у Києві масово розкуповують гаражі та паркінги.
"У мене є клієнти, які купили по 10-20 паркінгів, і здають їх в оренду або перепродують дорожче", - каже столичний ріелтор Ірина Луханіна. Романов додав, що оренда місць на підземних паркінгах подорожчала за останній рік на 20% - на тлі посилення обстрілів люди хочуть убезпечити свої авто плюс використовують паркомісця як сховища. Місць на підземних паркінгах у Києві вже не вистачає, а ціни на продаж на них в елітних багатоповерхівках сягають 50-70 тисяч доларів.
У столиці та передмісті помітно активізувався і сегмент оренди житла. Багато постояльців змінюють квартири напередодні "складної зими", якою українців лякають експерти та влада.
"Люди намагаються знайти безпечніші локації, подалі від складів, АЗС та промислових об'єктів, які зараз посилено атакують", - пояснив Романов.
Частина городян шукає спосіб переїхати до приватних будинків у передмістя. Особливий попит мають об'єкти з генераторами, сонячними панелями, пічним опаленням. Міграція людей настільки масова, що власники приміської нерухомості не встигають змінювати цінники, а житло під Києвом уже коштує чи не дорожче, ніж у столиці, – додав експерт.
Зналися, що відбувається на ринку нерухомості.
"Обстріли та зупинка держпрограм". Чому українці перестали купувати житло
"Країна" вже писала, що у Києві практично зупинився ринок купівлі-продажу житла.
Ріелтори кажуть, що, якщо навесні угоди йшли досить активно, то вже з червня їхня кількість різко впала. Багато угод вже під завдатком клієнти почали скасовувати.
Причин тому кілька.
По-перше, посилення атак на Київ та передмістя. Як каже Луханіна, наприклад, після масованого удару по Вишневому багато хто залишився без даху над головою. Але купувати нове житло більшість постраждалих не стали, навіть якщо гроші на це були.
"Люди пішли в оренду, взяли паузи із покупками, оскільки не розуміють, що їм робити далі", - каже Луханіна.
"Багато хто з тих, хто планував покупку і вже навіть доглянув квартиру, вирішили поки що почекати. Кажуть, може, взагалі з Києва доведеться їхати, навіщо вкладатися тут у стіни. Деякі розраховують, що просядуть ціни, і можна буде заощадити", - пояснив Романов.
Від угод масово відмовляються також потенційні інвестори, які планували придбати житло під оренду. Незважаючи на те, що орендні ставки на житло в столиці та передмісті за останні рік зросли на 10-15%, інвестори не поспішають вкладатися у здавалося б вигідний бізнес, оскільки різко зріс ризик пошкодження житлового фонду під час атак.
"Держава обіцяє компенсації. Але, як показує практика, отримати їх не так просто. У мене постраждала одна з квартир у будинку на Солом'янці. Дали лише 10 тисяч гривень компенсації від Кличка. Обіцяють компенсації за вибиті вікна. Але, якщо вікно, приміром, ціле, але з деформацією, то нічого не платити". киянин Ігор, котрий кілька років тому купив три квартири під оренду.
По-друге, масово зависли правочини, які оформлялися за державними програмами "еВосновлення" та "еОселя". Фактично все літо фінансування з них немає.
"Укрфінжитло", через яке ведеться фінансування по "еОселі", звітує, що все працює. Але при цьому статистика, м'яко кажучи, не вражає. За тиждень по всій країні відбувається всього по 100-140 угод (а в серпні ще менше -17 серпня компанія прозвітувала про 67 виданих банками кредитів за тиждень). Тоді, як, наприклад, за перше півріччя було оформлено близько 4,7 тисячі об'єктів (тобто, мінімум, по 200 на тиждень).
Крім того, у пріоритеті зараз військові (наприклад, за тиждень наприкінці липня із 130 угод 51 оформили військовослужбовці).
При цьому в серпні були збої в системі подання заявок на участь в "Оселі" через "Дію", які в "Укрфінжитлі" пояснили технічними проблемами.
Ріелтори кажуть, що багато заявок "зависають", а за тими, що вже схвалені, затримують фінансування. При цьому держпрограми раніше забезпечували до 50% усіх продажів житла.
Романов каже, що відновлення фінансування з пільгової іпотеки та житлових сертифікатів очікується з осені. "З другої половини серпня ринок трохи пожвавився - потенційні клієнти почали дзвонити та ходити на перегляди. Але чи будуть гроші, і, відповідно, угоди - поки що неясно", - говорить експерт.
Така сама ситуація в інших містах України (крім західних регіонів). Як розповів керівник філії оціночної компанії "Аргумент" (Харків) Євген Добровольський, через відсутність фінансування за житловими сертифікатами (за якими раніше оформлялося до 70-80% угод) ринок фактично зупинився.
"Посиленням обстрілів Харків уже не налякати. Усі чекають саме на гроші за сертифікатами", - зазначив експерт.
При цьому ні у Києві, ні у Харкові, ні в інших великих містах країни ціни на житло падати не поспішають.
"Більшість власників тримають ціни, розраховуючи на відновлення фінансування за держпрограмами. А деякі навіть підвищують, оскільки власникам сертифікатів у принципі все одно за скільки купувати", - зазначив Добровольський.
У Києві та передмісті, за словами Романова, ціни теж не падають.
"Багато власників взагалі знімають об'єкти з продажу, розраховуючи, що якщо дотягнути до закінчення військових дій, ціни, навпаки, зростатимуть", - пояснив експерт.
Втім, все ж таки є прецеденти термінових продажів, коли власники опускали цінники на 20% і навіть більше. Але таких випадків небагато. Якщо люди не можуть продати за нормальні гроші, вони орендують житло. З'явилося чимало посередників-управителів, які беруть на себе всі клопоти, пов'язані з постояльцями, що вигідно власникам, які, наприклад, живуть за кордоном.
За даними ЛУН, за останній рік квартири у Києві в середньому подорожчали на 11,9% (до 60,4 тисячі гривень за квадрат), а житло в новобудовах комфорт-класу - на 15,5% (до 53,8 тисячі). Але при цьому впали ціни на квартири економ-класу у ЖК – мінус 9,8% (до 37 тисяч гривень).
Такі недорогі квартири раніше активно розкуповували інвестори під оренду. І зниження цін, на думку ріелторів, пов'язане саме з "втечею" покупців-інвесторів із столичного регіону.
"У Львові знову дорожче, ніж у Києві"
Романов каже, що зараз багато в чому повторюється ситуація перших років війни, коли покупці нерухомості переорієнтувалися зі столиці на безпечніші західні регіони. Тоді, нагадаємо, ця тенденція дала величезний поштовх місцевому ринку, що призвело до рекордного зростання цін, зокрема у Львові.
Потім, коли ситуація у столиці більш-менш стабілізувалася, покупці поступово почали повертатись.
А ріелтори заговорили про те, що "львівський міхур" ось-ось лусне, і ціни на житло в західних областях "спадуть".
Втім, цього не сталося. Більше того, дедалі більше потенційних покупців знову "біжать" на захід.
"Львів, Івано-Франківськ, Ужгород, Чернівці, а також курортна нерухомість у Карпатах знову користуються підвищеним попитом, а ціни зростають. Як не крути, у цих регіонах безпечніше, ніж у столиці, а їхні перспективи на сьогодні виглядають більш зрозумілими", - каже Романов.
У результаті, наприклад, у тому ж Львові цінники зростають швидше, ніж у Києві. За даними ЛУГ, якщо у Києві за останній рік середньостатистичний квадратний метр подорожчав на 11,9% (до 60,4 тисячі гривень), то у Львові — на 17,9% (до 67,3 тисячі), а житло комфорт-класу – майже на 20% (до 58,8 тисячі гривень за квадратний метр).
В Івано-Франківську і справжній бум на ринку нерухомості. За рік квадратний метр житла зріс у ціні на 24,7% (до 44,9 тисячі гривень).
На вторинному ринку однокімнатні квартири у Львові подорожчали на 16% (до 75 тисяч доларів), а троячки - на 17% (до 138 тисяч).
В Івано-Франківську за однокімнатними – плюс 18% за рік (до 45 тисяч доларів). По двокімнатних – 15% (до 65 тисяч), по трикімнатних – 17% (до 85 тисяч).
При цьому в Києві ті ж одиниці на вторинному ринку за рік зросли в ціні лише на 5% (до 69 тисяч доларів), трикімнатні взагалі не подорожчали (у середньому об'єкт коштує 150 тисяч), а двоякові подешевшали на 2% (до 100 тисяч доларів).
"Тобто у Львові житло знову коштує дорожче, ніж у Києві. І, швидше за все, ціни там і далі зростатимуть", - каже Романов.
Орендарі виїжджають у передмістя
При цьому в Києві на тлі затишшя на ринку купівлі-продажу житла активізувався сегмент оренди.
"Попит на оренду зростає. Багато орендарів з'їжджають зі старих квартир і шукають нових варіантів. Плюс - люди змушені переїжджати після ударів по багатоповерхівках", - каже Романов.
За його словами, зараз триває справжня "міграція" орендарів.
Уявлення постояльців про "ідеальну" орендовану квартиру помітно змінилися. Якщо раніше люди намагалися уникати житла лише у кількох районах Києва, які РФ атакувала найчастіше (Жуляни, район заводу "Антонов", Лук'янівка), то тепер "чорний список" помітно розширився. До нього потрапили також Дарниця, окремі мікрорайони Троєщини, Святошин, Солом'янка. Причому якщо ще нещодавно орендарі були "закривати очі" на небезпеку, якщо їм пропонували знижки, то тепер, як каже Романов, у таких квартирах люди не хочуть селитися "навіть безкоштовно". Хоча, наприклад, на тій же Лук'янівці власники готові скидати цінники на 30% і більше,
Також, за його словами, орендарі навіть не розглядають варіанти, розташовані біля промислових зон, складів, АЗС, бізнес-центрів і навіть відділень поштових операторів, тобто всіх об'єктів, якими може "прилетіти".
Ріелтори кажуть, що багато орендарів, які раніше винаймали житло в Києві, переїжджають у передмістя. Якщо раніше 70% запитів припадало на столицю і лише 30% на передмістя, то зараз співвідношення – 50 на 50, – зазначає Романов.
У пріоритеті у постояльців — Ірпінь, Буча, населені пункти Обухівською трасою, Гатним та ін. Вишневе та Бровари, які раніше люди охоче розглядали, зараз теж у "чорному списку" (одна з причин - велика кількість там логістичних комплексів).
При цьому в передмісті основний попит припадає на квартири відносно нових ЖК, а також таунхауси та приватні будинки. Останні орендарі знімають у розрахунку більш комфортно пережити "важку зиму", якою українців лякають експерти та влада. Більшість об'єктів, що виставлені під здачу, оснащені резервним живленням (генератори або сонячні панелі), а також обладнані газовими котлами або камінами.
В економ-сегменті попит мають старі приватні будинки з пічним опаленням (але якщо в будинку є зручності).
"Загалом навіть квартири в новобудовах у передмісті мають автономне опалення – власні котли, щоправда, як правило, електричні. Але для орендарів це все одно великий плюс", – каже Романов.
У результаті оренда у передмісті дорожчає швидше, ніж у Києві.
Якщо, за словами Луханіної, за останній місяць ставки по однокімнатних квартирах у столиці підвищилися в середньому на 6% (до 19 тисяч гривень), то у передмісті динаміка досягла 15%.
"Багато квартир у передмісті вже здаються фактично за київськими цінами - одиниця в ЖК коштує 17 тисяч гривень і більше, а таунхаус - від тисячі доларів", - каже Романов.
З осені очікується чергове зростання орендних ставок - плюс 10-15%, але тільки на квартири та будинки, які розташовані в "безпечних", на думку орендарів районах, і мають "автономію" (резервне харчування, котли на опалення тощо).
"Попит іде під землю"
У самому Києві на сьогодні найперспективнішим сегментом для інвесторів ріелтори називають ринок гаражів і підземних паркінгів.
На думку Романова, вкладення у такі об'єкти набагато вигідніше, ніж у житло чи комерційну нерухомість.
За його словами, на останній рік місця на підземних паркінгах у Києві подорожчали на 20%, цінники варіюються від 20-36 тисяч до 50-79 тисяч доларів залежно від ЖК.
При цьому орендні ставки на паркомісця збільшилися на 25% (в середньому до 200 доларів на місяць), і охочі зняти майданчик буквально вишиковуються в чергу.
Причин підвищення попиту є кілька. По-перше, через активізацію атак на Київ автомобілі все частіше підпадають під удари (причому збитки ніхто не компенсує, потрібно окремо страхувати авто від військових ризиків, а це дорого).
По-друге, у столиці катастрофічно не вистачає вуличних паркувань. По-третє, багато хто розглядає місце в підземному паркінгу як альтернативу притулку на випадок повітряної тривоги.
По гаражах також пішло збільшення попиту на оренду. Такі об'єкти шукають здебільшого навіть не під авто, а під міні-склади, СТО чи майстерні та готові знімати за 5-25 тисяч гривень залежно від району та площі об'єкту. При цьому у продажу гаражі залишаються відносно недорогими – можна купити і за 4-5 тисяч доларів. Тобто якщо вкласти 5 тисяч доларів і здавати гараж за 5 тисяч гривень на місяць, то можна відбити інвестицію за 4 роки, тоді як на квартирі окупність становить, у кращому разі, 8-10 років.
Ріелтори кажуть, що кияни масово кинулися скуповувати паркомісця та гаражі, причому багато хто беруть оптом - по кілька штук. Луханіна зазначає, що має клієнтів, які придбали по 10-20 паркомісць. Сума входу порівняно невелика, вкладення в ремонт не потрібне, а попит на оренду зашкалює, - перераховує ріелтор плюси таких об'єктів. З осені, як очікують експерти, гаражі та паркінги можуть подорожчати ще на 7-10%. При цьому у столиці наростає дефіцит пропозиції, тож у майбутньому цінова динаміка може прискоритися.
