В Киеве практически остановилась купля-продажа жилья - сделки почти не проводятся.
Основных причин две. Первая - усилие обстрелов и мрачные прогнозы в связи с этим на грядущую зиму, что поставило "на стоп" интерес инвесторов к столичному жилью.
Вторая - отсутствие денег по государственным программам "еВидновлення" и "еОселя", на которые приходилось в Киеве до половины сделок, а в ряде регионов - подавляющее большинство.
"Сделок очень мало. Государственные программы "еВидновлення" и "еОселя", которые раньше двигали продажи, сейчас практически не финансируются. Даже те покупатели, которым уже дали "добро" по сделкам, не получают денег. А у новых претендентов документы зависают еще на уровне банков. Говорят, госпрограммы "разморозят" не раньше осени. Покупатели, у которых есть деньги, вообще задумались, стоит ли покупать квартиры в Киеве, особенно с учетом усиления атак. Многие снова развернулись в сторону западных областей, где ситуация по безопасности более благополучная. В Ивано-Франковске и Львове цены уже выше киевских", - рассказал нам руководитель агентства недвижимости "КиевДомСервис" Андрей Романов.
В то же время в Киеве массово раскупают гаражи и паркинги.
"У меня есть клиенты, которые купили по 10-20 паркингов, и сдают их в аренду или перепродают подороже", - говорит столичный риэлтор Ирина Луханина. Романов добавил, что аренда мест на подземных паркингах подорожала за последний год на 20% - на фоне усиления обстрелов люди хотят обезопасить свои авто плюс используют паркоместа в качестве убежищ. Мест на подземных паркингах в Киеве уже не хватает, а цены на продажу на них в элитных многоэтажках доходят до 50-70 тысяч долларов.
В столице и пригороде заметно активизировался и сегмент аренды жилья. Многие постояльцы меняют квартиры накануне "сложной зимы", которой украинцев пугают эксперты и власти.
"Люди пытаются найти более безопасные локации, подальше от складов, АЗС и промышленных объектов, которые сейчас усиленно атакуют", — пояснил Романов.
Часть горожан ищет способ переехать в частные дома в пригород. Особым спросом пользуются объекты с генераторами, солнечными панелями, печным отоплением. Миграция людей настолько массовая, что владельцы пригородной недвижимости не успевают менять ценники, а жилье под Киевом уже стоит едва ли не дороже, чем в столице.
Разбирались, что происходит на рынке недвижимости.
"Обстрелы и остановка госпрограмм". Почему украинцы перестали покупать жилье
"Страна" уже писала, что в Киеве практически остановился рынок купли-продажи жилья.
Риэлторы говорят, что, если весной сделки шли достаточно активно, то уже с июня их количество резко упало. Многие сделки уже под задатком клиенты начали отменять.
Причин тому несколько.
Во-первых, усиление атак на Киев и пригород. Как говорит Луханина, к примеру, после массированного удара по Вишневому многие остались без крыши над головой. Но покупать новое жилье большинство пострадавших не стали, даже если деньги на это были.
"Люди пошли в аренду, взяли паузы с покупками, поскольку не понимают, что им делать дальше", — говорит Луханина.
"Многие из тех, кто планировал покупку и уже даже присмотрел квартиру, решили пока выждать. Говорят, может, вообще из Киева придется уезжать, зачем вкладываться тут в стены. Некоторые рассчитывают, что просядут цены, и можно будет сэкономить", - пояснил Романов.
От сделок массово отказываются также потенциальные инвесторы, которые планировали приобрести жилье под сдачу в аренду. Несмотря на то, что арендные ставки на жилье в столице и пригороде за последние год выросли на 10-15%, инвесторы не спешат вкладываться в казалось бы выгодный бизнес, поскольку резко вырос риск повреждения жилого фонда в ходе атак.
"Государство обещает компенсации. Но, как показывает практика, получить их не так просто. У меня пострадала одна из квартир в доме на Соломенке. Дали только 10 тысяч гривен компенсации от Кличко. Обещают компенсации за выбитые окна. Но, если окно, к примеру, цело, но с деформацией, то ничего не платят, хотя конструкцию все равно нужно менять", — рассказал нам киевлянин Игорь, который несколько лет назад купил три квартиры под аренду.
Во-вторых, массово зависли сделки, которые оформлялись по государственным программам "еВидновлення" и "еОселя". Фактически все лето финансирования по ним нет.
"Укрфинжилье", через которое ведется финансирование по "еОселе", отчитывается, что все работает. Но при этом статистика, мягко говоря, не впечатляет. За неделю по всей стране происходит всего по 100-140 сделок (а в августе еще меньше —17 августа компания отчиталась о 67 выданных банками кредитах за неделю). Тогда, как, например, за первое полугодие было оформлено около 4,7 тысяч объектов (то есть, минимум, по 200 в неделю).
Кроме того, в приоритете сейчас военные (к примеру, за неделю в конце июля из 130 сделок 51 оформили военнослужащие).
При этом в августе были сбои в системе подачи заявок на участие в "еОселе" через "Дию", которые в "Укрфинжилье" пояснили техническими проблемами.
Риэлторы говорят, что многие заявки "зависают", а по тем, что уже одобрены, задерживают финансирование. При этом госпрограммы ранее обеспечивали до 50% всех продаж жилья.
Романов говорит, что возобновление финансирования по льготной ипотеке и жилищным сертификатам ожидается с осени. "Со второй половины августа рынок немного оживился — потенциальные клиенты стали звонить и ходить на просмотры. Но будут ли деньги, и, соотвественно, сделки — пока неясно", — говорит эксперт.
Такая же ситуация в других городах Украины (кроме западных регионов). Как рассказал руководитель филиала оценочной компании "Аргумент" (Харьков) Евгений Добровольский, из-за отсутствия финансирования по жилищным сертификатам (по которым ранее оформлялось до 70-80% сделок) рынок фактически остановился.
"Усилением обстрелов Харьков уже не напугать. Все ждут именно денег по сертификатам", - отметил эксперт.
При этом ни в Киеве, ни в Харькове, ни в других крупных городах страны, цены на жилье падать не спешат.
"Большинство владельцев держат цены, рассчитывая на возобновление финансирования по госпрограммам. А некоторые даже повышают, так как держателям сертификатов в принципе, все равно за сколько покупать", — отметил Добровольский.
В Киеве и пригороде, по словам Романова, цены тоже не падают.
"Многие владельцы вообще снимают объекты с продажи, рассчитывая, что если дотянуть до окончания военных действий, цены, наоборот, будут расти", - пояснил эксперт.
Впрочем, все же есть прецеденты срочных продаж, когда владельцы опускали ценники на 20% и даже больше. Но таких случаев немного. Если люди не могут продать за нормальные деньги, они сдают жилье в аренду. Появилось немало посредников-управителей, которые берут на себя все хлопоты, связанные с постояльцами, что выгодно собственникам, которые, к примеру, живут за границей.
По данным ЛУН, за последний год квартиры в Киеве в среднем подорожали на 11,9% (до 60,4 тысяч гривен за квадрат), а жилье в новостройках комфорт-класса - на 15,5% (до 53,8 тысяч). Но при этом упали цены на квартиры эконом-класса в ЖК - минус 9,8% (до 37 тысяч гривен).
Такие недорогие квартиры ранее активно раскупали инвесторы под сдачу в аренду. И снижение цен, по мнению риэлторов, связано именно с "бегством" покупателей-инвесторов из столичного региона.
"Во Львове снова дороже, чем в Киеве"
Романов говорит, что сейчас во многом повторяется ситуация первых лет войны, когда покупатели недвижимости переориентировались со столицы на более безопасные западные регионы. Тогда, напомним, эта тенденция дала огромный толчок местному рынку, что привело к рекордному росту цен, в частности, во Львове.
Затем, когда ситуация в столице более-менее стабилизировалась, покупатели постепенно стали возвращаться.
А риэлторы заговорили о том, что "львовский пузырь" вот-вот лопнет, и цены на жилье в западных областях "рухнут".
Впрочем, этого не произошло. Более того, все больше потенциальных покупателей вновь "бегут" на запад.
"Львов, Ивано-Франковск, Ужгород, Черновцы, а также курортная недвижимость в Карпатах снова пользуются повышенным спросом, а цены растут. Как ни крути, в этих регионах более безопасно, чем в столице, а их перспективы на сегодня выглядят более понятными", — говорит Романов.
В итоге, к примеру, в том же Львове ценники растут быстрее, чем в Киеве. По данным ЛУГ, если в Киеве за последний год среднестатистический квадратный метр подорожал на 11,9% (до 60,4 тысяч гривен), то во Львове — на 17,9% (до 67,3 тысяч), а жилье комфорт -класса - почти на 20% (до 58,8 тысяч гривен за квадратный метр).
В Ивано-Франковске и вовсе настоящий бум на рынке недвижимости. За год квадратный метр жилья вырос в цене на 24,7% (до 44,9 тысяч гривен).
На вторичке однокомнатные квартиры во Львове подорожали на 16% (до 75 тысяч долларов), а трешки - на 17% (до 138 тысяч).
В Ивано-Франковске по однокомнатным - плюс 18% за год (до 45 тысяч долларов). По двухкомнатным — 15% (до 65 тысяч), по трехкомнатным — 17% (до 85 тысяч).
При этом в Киеве те же единички на вторичном рынке за год выросли в цене всего на 5% (до 69 тысяч) долларов), трехкомнатные вообще не подорожали (в среднем объект стоит 150 тысяч), а двушки подешевели на 2% (до 100 тысяч долларов).
"То есть, во Львове жилье снова стоит дороже, чем в Киеве. И, скорее всего, цены там и дальше будут расти", — говорит Романов.
Арендаторы выезжают в пригород
При этом в Киеве, на фоне затишья на рынке купли-продажи жилья, активизировался сегмент аренды.
"Спрос на аренду растет. Многие арендаторы съезжают со старых квартир и ищут новые варианты. Плюс - люди вынуждены переезжать после ударов по многоэтажкам", - говорит Романов.
По его словам, сейчас идет настоящая "миграция" арендаторов.
Представления постояльцев об "идеальной" съемной квартире заметно изменились. Если ранее люди старались избегать жилья только в нескольких районах Киева, которые РФ атаковала чаще всего (Жуляны, район завода "Антонов", Лукьяновка), то теперь "черный список" заметно расширился. В него попали также Дарница, отдельные микрорайоны Троещины, Святошин, Соломенка. Причем, если еще недавно арендаторы были "закрывать глаза" на опасность, если им предлагали скидки, то теперь, как говорит Романов, в таких квартирах люди не хотят селиться "даже бесплатно". Хотя, к примеру, на той же Лукьяновке владельцы готовы сбрасывать ценники на 30% и больше,
Также, по его словам, арендаторы даже не рассматривают варианты, расположенные возле промышленных зон, складов, АЗС, бизнес-центров и даже отделений почтовых операторов, то есть, всех объектов, по которым может "прилететь".
Риэлторы говорят, что многие арендаторы, которые ранее снимали жилье в Киеве, переезжают в пригород. Если ранее 70% запросов приходилось на столицу и только 30% на пригород, то сейчас соотношение - 50 на 50, — отмечает Романов.
В приоритете у постояльцев — Ирпень, Буча, населенные пункты по Обуховской трассе, Гатное и др. Вишневое и Бровары, которые ранее люди охотно рассматривали, сейчас тоже в "черном списке" (одна из причин - большое количество там логистических комплексов).
При этом в пригороде основной спрос приходится на квартиры в относительно новых ЖК, а также таунхаусы и частные дома. Последние арендаторы снимают в расчете более комфортно пережить "тяжелую зиму", которой украинцев пугают эксперты и власти. Большинство выставленных под сдачу объектов оснащены резервным питанием (генераторы или солнечные панели), а также оборудованы газовыми котлами или каминами.
В эконом-сегменте спросом пользуются старые частные дома с печным отоплением (но только если в доме есть удобства).
"В целом даже квартиры в новостройках в пригороде имеют автономное отопление - собственные котлы, правда, как правило, электрические. Но для арендаторов это все равно большой плюс", - говорит Романов.
В итоге аренда в пригороде дорожает быстрее, чем в Киеве.
Если, по словам Луханиной, за последний месяц ставки по однокомнатным квартирам в столице повысились в среднем на 6% (до 19 тысяч гривен), то в пригороде динамика достигла 15%.
"Многие квартиры в пригороде уже сдаются фактически по киевским ценам - единичка в ЖК стоит 17 тысяч гривен и больше, а таунхаус - от тысячи долларов", - говорит Романов.
С осени ожидается очередной рост арендных ставок - плюс 10-15%, но только на квартиры и дома, расположенные в "безопасных", по мнению арендаторов районах, и имеющих "автономию" (резервное питание, котлы на отопление и т.д).
"Спрос уходит под землю"
В самом же Киеве на сегодня самым перспективным сегментом для инвесторов риэлторы называют рынок гаражей и подземных паркингов.
По мнению Романова, вложения в такие объекты намного выгоднее, чем в жилье или коммерческую недвижимость.
По его словам, на последний год места на подземных паркингах в Киеве подорожали на 20%, ценники варьруются от 20-36 тысяч до 50-79 тысяч долларов в зависимости от ЖК.
При этом арендные ставки на паркоместа увеличились на 25% (в среднем до 200 долларов в месяц), и желающие снять площадку буквально выстраиваются в очередь.
Причин повышения спроса несколько. Во-первых, из-за активизации атак на Киев автомобили все чаще попадают под удары (причем ущерб никто не компенсирует, нужно отдельно страховать авто от военных рисков, а это дорого).
Во-вторых, в столице катастрофически не хватает уличных парковок. В-третьих, многие рассматривают место в подземном паркинге как альтернативу убежищу на случай воздушной тревоги.
По гаражам также пошло увеличение спроса на аренду. Такие объекты ищут, в основном, даже не под авто, а под мини-склады, СТО или мастерские и готовы снимать за 5-25 тысяч гривен в зависимости от района и площади объекта. При этом в продаже гаражи остаются относительно недорогими - можно купить и за 4-5 тысяч долларов. То есть, если вложить 5 тысяч долларов и сдавать гараж за 5 тысяч гривен в месяц, то можно отбить инвестицию за 4 года, тогда как на квартире окупаемость составляет, в лучшем случае, 8-10 лет.
Риэлторы говорят, что киевляне массово кинулись скупать паркоместа и гаражи, причем, многие берут оптом - по несколько штук. Луханина отмечает, что у нее есть клиенты, которые приобрели по 10-20 паркомест. Сумма входа сравнительно небольшая, вложения в ремонт не нужно, а спрос на аренду зашкаливает, - перечисляет риэлтор плюсы таких объектов. С осени, как ожидают эксперты, гаражи и паркинги могут подорожать еще на 7-10%. При этом в столице нарастает дефицит предложения, поэтому в будущем ценовая динамика может ускорится.
