Посилення російських атак буквально обвалило київський ринок нерухомості.
За словами керівника агентства нерухомості "КиївДомСервіс" Андрія Романова, кількість угод скоротилася як мінімум на 30%.
"Люди, якщо і купують, то хіба що недорогі квартири на вторинному ринку: однокімнатні квартири і двокімнатні квартири на низьких поверхах і в більш-менш безпечних мікрорайонах. Орієнтуються на бюджет до 100 тисяч доларів. При цьому все частіше вимагають у продавців дисконт, а ті, вловивши тенденцію зниження попиту, погоджуються поступатися".
За його словами, ситуацію посилює той факт, що фінансування за держпрограмами ("еОселя", "еВосновлення"), поновлення якого очікували з вересня, в повному обсязі поки що так і не пішло.
"Навіть багато хто з тих, кому ще влітку банки погодили угоди, не можуть отримати гроші. А за новими заявками взагалі немає жодного руху", - каже Романов.
Більше того, зараз, у зв'язку з уже позначеним урядом курсом на зупинку всіх неперших витрат бюджету, ці програми можуть як мінімум до кінця року взагалі піти "під ніж".
"Посилення атак вже змінило правила гри на ринку нерухомості. Рішення з купівлі приймаються довше, власникам все складніше утримувати заявлену ціну. Першою відреагувала оренда: ставки за останній місяць вже помітно просіли. Ринок продажів розгойдується довше. київський ріелтор Ірина Луханіна.
Вона також не виключає, що на практиці ситуація може виявитися ще гіршою.
"Ми зараз обговорюємо, наскільки в Києві може подешевшати нерухомість. Але справа не тільки в ціні. Є сценарій, при якому питання вартості взагалі відходить на другий план. Тому що якщо нерухомість неможливо перевірити, сплатити та юридично оформити (що є наслідком проблем з інтернетом та базами даних), то ми маємо справу вже не просто з падаючим ринком, а з його технічною зупинкою", - додала Луханіна.
При цьому, за словами Романова, багато потенційних орендарів та покупців виїжджають зі столиці до передмістя чи інших регіонів - зокрема, на захід. Ця тенденція вже спровокувала зростання цін на оренду за Києвом та в Івано-Франківській, Львівській та Закарпатській областях, де ціни вже залишили далеко позаду київські.
Розповідаємо, що відбувається на столичному ринку нерухомості.
"Угоди зупиняються, квартири дешевшають"
Ми вже писали, що цього літа київський ринок нерухомості став на паузу. Попит на нерухомість впав, фінансування по "еОселі" та "еВосстановленню" зупинилося, тому продавати квартири ріелторам стало вкрай складно.
Вони очікували, що з вересня ситуація покращає, але стало ще гірше.
"Забудьте про такі поняття, як ринок нерухомості в Києві. Все, ніякого ринку нерухомості ні в Києві, ні в Одесі, ні в Дніпрі вже просто немає. У зв'язку з шаленими обстрілами люди просто тотально відмовляються від переглядів, прийняття рішень з купівлі готових квартир з ремонтом. На цьому всім можна ставити хрест. Єдині, хто поки що працює, то це забудовники, і то за дуже впізнаваними та популярними проектами. Туди люди ще несуть гроші. І те, здавання будинку бажано, щоб було у 2028-2029 році, туди подалі. Тому що відповідальність за твою квартиру, якщо до будинку щось прилетить і все розвалить, нестиме забудовник до того моменту, поки ти не підписав акт прийому-передачі своєї нерухомості та не отримав ключі”, - каже столичний ріелтор В'ячеслав у TikTok.
За словами Романова, фінансування за держпрограмами у повному обсязі так і не пішло, навіть за вже схваленими раніше заявками грошей багатьом не дають.
"З урахуванням того, що уряд офіційно заявив про скорочення "зайвих" витрат, настрої потенційних покупців вкрай песимістичні: багато хто вважає, що "потяг пішов", і купити житло за вигідною іпотекою вони не зможуть", - розповідає експерт.
При цьому, зазначимо, у проекті бюджету на 2027 рік на фінансування держпрограм заклали навіть більше, ніж цього року - плюс 38,3 млрд. гривень, всього 85 млрд.: з них по "еОселі" - 45 млрд., по "еВосстановленню" - 27,9 млрд.). Тобто в теорії фінансування все ж таки має відновитися. Але тепер швидше за все вже з нового року. Хоча, зрозуміло, все залежить від того, чи взагалі будуть до бюджету достатні джерела покриття запланованих витрат, чи доведеться як і цього року різати "не першочергові витрати".
Покупки "за свої" зараз теж, м'яко кажучи, не є масовими.
"В умовах постійних повітряних тривог і прильотів, у тому числі по житловому сектору, люди не поспішають витрачати гроші. Багато людей взяли паузу, йдуть в оренду, і просто не розуміють, що їм робити далі. Серед покупців зростають очікування, що ціни будуть падати, і багато хто чекає на цей обвал, - розраховуючи купити квартиру дешевше, ніж зараз", - говорить Романов.
Зі столичного ринку, зокрема, масово йдуть інвестори, які купують житло під здачу. Причин кілька - від жорсткого обстрілу (і загроз руйнування будинків) до зниження орендних ставок. Але повернемося до питання оренди трохи згодом.
Романов додав, що ті, хто готовий купувати зараз, шукають переважно житло для себе: на вторинному ринку вартістю до 100 тисяч доларів.
"Розглядають квартири на низьких поверхах, на високих навіть на перегляди складно когось заманити. Серед районів котируються Деснянський, Дніпровський і Печерський - вони вважаються безпечнішими. І, зрозуміло, одна з ключових умов - щоб ніяких промзон і об'єктів інфраструктури поряд. хочуть", - каже Романов.
Луханіна додала, що потенційні покупці стали довше приймати рішення щодо операцій.
"Дивлячись більше варіантів, вважають гроші та торгуються", - зазначила ріелтор.
За словами Романова, зниження попиту та настрій потенційних покупців на торг вже призвели до того, що більшість продавців погоджуються на дисконт – він становить до 15% від заявленого цінника.
За даними ЛУН, у липні цього року однокімнатні квартири у Києві виставлялися на продаж у середньому по 69 900 доларів, а реально продавалися за 58 700 доларів. У серпні цінник за оголошеннями впав до 68,4 тисячі, а реальна вартість за угодами - до 54 тисяч. У вересні цінник в оголошеннях знизився вже до 67 тисяч доларів, а реально одиниці йдуть за ті ж 54 тисячі. Але, за словами рієлторів, це усереднена картина на ринку. Насправді багато випадків, коли квартира виставляється, скажімо, за 70 тисяч доларів, а в процесі торгів цінник знижується до 50 тисяч, особливо якщо власнику потрібно терміново продати.
За даними ЛУН, якщо за рік однокімнатні квартири у Києві подорожчали на 2,7% (з 65,2 тисячі до 67 тисяч доларів), то за останні 6 місяців подешевшали на 4,28% (з 70 до 67 тисяч доларів), а за останній місяць - майже на 2% (з 68,4 до 67 тисяч доларів). Тобто здешевлення житла у столиці пришвидшується. І на сьогодні вже практично нівелювалися "досягнення" першого півріччя 2026 року, вдалого для продавців.
Якщо взяти менш популярні трикімнатні квартири, то там ситуація ще гірша. За даними ЛУН, за останній рік вони подешевшали на 3,3% (зі 150 до 145 тисяч доларів). За останні півроку – майже на 9,4%, а за останній місяць – ще на 0,5%. Однак це, знову ж таки, ціни, за якими житло виставляється на продаж. І в процесі торгів вони можуть опускатися значно.
"Краще ситуація в передмісті, але тільки за окремими напрямками (Ірпінь, Буча, Гостомель, Новосілки та ін.) та окремими будинками - з автономним опаленням, генераторами, у добрих районах. місяць", - додав Андрій Романов.
Обвал цін або "технічна зупинка"
Головне питання: що буде зі столичним ринком житла далі?
Ще на початку цього року на ринку переважали оптимістичні настрої. Власники розраховували на закінчення війни і зростання цін на нерухомість, яке, за прогнозами експертів, вже в перший мирний рік могло становити до 30% і навіть більше. Тому багато продавців "наперед" підвищували ціни. Робити це їм дозволяло досить велику кількість угод, що підживлюють "пільговий" попит - покупці, які отримали гроші за програмами "еОселя" та "еВосновлення".
Але зараз колишній оптимізм на ринку вже практично не залишився. Навпаки, багато покупців очікують на зниження цін, а власники нерухомості, зіткнувшись з тим, що не можуть продати квартири, все частіше готові торгуватися.
За словами Луханіної, ринок купівлі-продажу нерухомості традиційно є інертним і реагує на те, що відбувається, "із запізненням". Тому, за її словами, реальний відкат за цінами можна буде побачити не раніше за весну наступного року. Тоді, якщо військова ситуація не покращиться, за об'єктами, що зависли з цієї осені, буде або помітне зниження цін (мінімум на 20-25%), або їх взагалі зніматимуть з продажу.
"Нерухомість стане не просто дешевшою, вона стане "чеснішою". Продавати об'єкти за завищеними цінниками вже не вдасться", - додала Луханіна.
Але багато залежить від поновлення фінансування за держпрограмами, на яке у проекті бюджету на 2027 рік помітно збільшили витрати. Якщо гроші підуть, то очікуване зниження цін може пригальмуватися.
Ще один важливий аспект – з безпекою. З нинішніми графіками повітряних тривог багато хто може взагалі не розглядати купівлю житла в Києві і як мінімум переорієнтуватися на більш "тихе" передмістя.
Ще один момент – стабільна робота "інфраструктури": реєстрів, інтернету, банківської системи.
"Ми ж розуміємо, що якщо, наприклад, будуть глобальні перебої з інтернетом, то люди навіть вибрати об'єкти не зможуть. Хіба що ринок повернеться до оголошень на стовпах. Плюс ми просто фізично не зможемо оформити нерухомість. Багато власників навіть не мають на руках паперових документів на житло - все в цьому реєстрі. глобальні збої, то питання ціни піде на другий план - ринок просто технічно зупиниться. А після "перезавантаження" незрозуміло, в якій точці ми опинимося і скільки реально коштуватимуть квартири в столиці, - каже Ірина Луханіна.
Як змінюються ціни на оренду
Ринок оренди, на перший погляд, більш благополучний, ніж сегмент купівлі-продажу. Але й там, за словами Романова, попит за останній місяць упав на третину.
"Багато хто їде - до передмістя чи інших регіонів, особливо якщо можуть працювати віддалено", - пояснив Романов.
З його слів, частина орендарів шукають нове житло.
"З'їжджають із квартир на верхніх поверхах та "небезпечних" районів - Святошино, Солом'янки, Голосіїво", - пояснив він.
Новий запит потенційних орендарів, за словами рієлтора, – це квартири у відносно безпечних мікрорайонах (Деснянський, Дніпровський, Печерський), подалі від промислових зон, на низьких поверхах, бажано в "автономних" будинках (з генераторами, окремими тепловими пунктами та ін.).
Луханіна каже, що київський ринок оренди вже відреагував на нові умови: ставки в середньому знизилися на 3-5%. Але, за словами Романова, багато орендованих квартир за місяць втратили до 15% від заявленого цінника.
"А "хороші" квартири в автономних будинках, навпаки, подорожчали на 15-20%, однушка там коштує не менше 20 тисяч на місяць", - додав Романов.
За його словами, зростають також ціни на оренду в "тихому передмісті".
"У нових будинках в Ірпені та Гостомелі ціни вже такі самі, як і в Києві, а то й вище. А цінник на таунхауси та будинки стартує від 40-50 тисяч гривень на місяць і може досягати кількох тисяч доларів залежно від району та "комплектації" будинку", - розповів Романов.
Показово, що посилення обстрілів Києва та зниження попиту та цін на оренду співпало з різким зростанням цінників на орендоване житло на заході країни.
Ми вже писали, що, наприклад, в Ужгороді здають квартири "за ціною Манхеттена" - цінник сягає 1700-2000 доларів на місяць, плюс потрібно ще заплатити ріелтору 100% комісії (тобто ще 1700-2000 доларів). У Львові ж середня ціна на оренду – майже 25 тисяч грн за однокімнатну за даними ЛУН (для порівняння: у Києві – 18 тисяч).
Дорожчають також квартири на продаж. У тому ж Ужгороді, за даними ЛУН, за останній місяць середній цінник на однокімнатну квартиру зріс майже на 3% – з 68 до 70 тисяч доларів. У Львові за місяць однокімнатні подорожчали на 1,13% (до 75,9 тисяч), в Івано-Франківську - більше ніж на 7% (до 48 тисяч доларів).
