Усиление российских атак буквально обвалило киевский рынок недвижимости.
По словам руководителя агентства недвижимости "КиевДомСервис" Андрея Романова, количество сделок сократилось как минимум на 30%.
"Люди, если и покупают, то разве что недорогие квартиры на вторичке: однушки и двушки на низких этажах и в более-менее безопасных микрорайонах. Ориентируются на бюджет до 100 тысяч долларов. При этом все чаще требуют у продавцов дисконт, а те, уловив тенденцию снижения спроса, соглашаются уступать до 15% от заявленного ценника", - отмечает Романов.
По его словам, ситуацию усугубляет тот факт, что финансирование по госпрограммам ("еОселя", "еВидновлення"), возобновления которого ожидали с сентября, в полном объеме пока так и не пошло.
"Даже многие из тех, кому еще летом банки согласовали сделки, не могут получить деньги. А по новым заявкам вообще нет никакого движения", - говорит Романов.
Более того, сейчас, в связи с уже обозначенным правительством курсом на остановку всех не первостепенных расходов бюджета, эти программы могут как минимум до конца года вообще пойти "под нож".
"Усиление атак уже изменило правила игры на рынке недвижимости. Решения по покупке принимаются дольше, собственникам все сложнее удерживать заявленную цену. Первой отреагировала аренда: ставки за последний месяц уже заметно просели. Рынок продаж раскачивается дольше. Но если ситуация с безопасностью не улучшится до февраля-марта, собственники будут вынуждены кардинально снижать цены, потому что квартиры просто "зависают", - говорит киевский риелтор Ирина Луханина.
Она также не исключает, что на практике ситуация может оказаться еще хуже.
"Мы сейчас обсуждаем, насколько в Киеве может подешеветь недвижимость. Но дело не только в цене. Есть сценарий, при котором вопрос стоимости вообще отходит на второй план. Потому что если недвижимость невозможно проверить, оплатить и юридически оформить (что является последствием проблем с интернетом и базами данных), то мы имеем дело уже не просто с падающим рынком, а с его технической остановкой", - добавила Луханина.
При этом, по словам Романова, многие потенциальные арендаторы и покупатели выезжают из столицы в пригород или в другие регионы - в частности, на запад. Эта тенденция уже спровоцировала рост цен на аренду за Киевом и в Ивано-Франковской, Львовской и Закарпатской областях, где цены уже оставили далеко позади киевские.
Рассказываем, что происходит на столичном рынке недвижимости.
"Сделки останавливаются, квартиры дешевеют"
Мы уже писали, что нынешним летом киевский рынок недвижимости стал на паузу. Спрос на недвижимость упал, финансирование по "еОселе" и "еВидновленню" остановилось, поэтому продавать квартиры риелторам стало крайне сложно.
Они ожидали, что с сентября ситуация улучшится, но стало еще хуже.
"Забудьте про такие понятие, как рынок недвижимости в Киеве. Все, никакого рынка недвижимости ни в Киеве, ни в Одессе, ни в Днепре уже просто нет. В связи с бешеными обстрелами люди просто тотально отказываются от просмотров, принятия решений по покупке готовых квартир с ремонтом. На этом всем можно ставить крест. Единственные, кто пока еще работает, так это застройщики, и то по очень узнаваемым и популярным проектам. Туда люди еще несут деньги. И то, сдача дома желательно, чтобы была в 2028-2029 году, туда подальше. Потому что ответственность за твою квартиру, если в дом что-то прилетит и все развалит, будет нести застройщик до того момента, пока ты не подписал акт приема-передачи своей недвижимости и не получил ключи", - говорит столичный риелтор Вячеслав в TikTok.
По словам Романова, финансирование по госпрограммам в полном объеме так и не пошло, даже по уже одобренным ранее заявкам денег многим не дают.
"С учетом того что правительство официально заявило о сокращении "лишних" расходов, настроения потенциальных покупателей крайне пессимистичны: многие считают, что "поезд ушел", и купить жилье по выгодной ипотеке они не смогут", - рассказывает эксперт.
При этом, отметим, в проекте бюджета на 2027 год на финансирование госпрограмм заложили даже больше, чем в этом году - плюс 38,3 млрд гривен, всего 85 млрд: из них по "еОселе" - 45 млрд, по "еВидновленню" - 27,9 млрд). То есть в теории финансирование все же должно возобновиться. Но теперь, скорее всего, уже с нового года. Хотя, понятное дело, все зависит от того, будут ли вообще в бюджет достаточные источники покрытия запланированных расходов или же придется как и в этом году резать "не первоочередные траты".
Покупки "за свои" сейчас тоже, мягко говоря, не массовые.
"В условиях постоянных воздушных тревог и прилетов, в том числе по жилому сектору, люди не спешат тратить деньги. Многие взяли паузу, уходят в аренду, и просто не понимают, что им делать дальше. Среди покупателей растут ожидания, что цены будут падать, и многие ждут этого обвала, рассчитывая купить квартиру дешевле, чем сейчас", - говорит Романов.
Со столичного рынка, в частности, массово уходят инвесторы, покупающие жилье под сдачу. Причин несколько - от жестких обстрелов (и угроз разрушения домов) до снижения арендных ставок. Но вернемся к вопросу аренды немного позже.
Романов добавил, что те, кто готов покупать сейчас, ищут в основном жилье для себя: на вторичке стоимостью до 100 тысяч долларов.
"Рассматривают квартиры на низких этажах, на высоких даже на просмотры сложно кого-то заманить. Среди районов котируются Деснянский, Днепровский и Печерский - они считаются более безопасными. И, понятно, одно из ключевых условий - чтобы никаких промзон и объектов инфраструктуры рядом. Недвижимость в "опасных" Соломенском, Голосеевском, Святошинском районах люди даже смотреть не хотят", - говорит Романов.
Луханина добавила, что потенциальные покупатели стали дольше принимать решения по сделкам.
"Смотрят больше вариантов, считают деньги и торгуются", - отметила риелтор.
По словам Романова, снижение спроса и настрой потенциальных покупателей на торг уже привели к тому, что большинство продавцов соглашаются на дисконт - он составляет до 15% от заявленного ценника.
По данным ЛУН, в июле этого года однокомнатные квартиры в Киеве выставлялись на продажу в среднем по 69 900 долларов, а реально продавались за 58 700 долларов. В августе ценник по объявлениям упал до 68,4 тысяч, а реальная стоимость по сделкам - до 54 тысяч. В сентябре ценник в объявлениях снизился уже до 67 тысяч долларов, а реально однушки уходят за те же 54 тысяч. Но, по словам риелторов, это усредненная картина на рынке. На самом деле много случаев, когда квартира выставляется, скажем, за 70 тысяч долларов, а в процессе торга ценник снижается до 50 тысяч, особенно если владельцу нужно срочно продать.
По данным ЛУН, если за год однокомнатные квартиры в Киеве подорожали на 2,7% (с 65,2 тысячи до 67 тысяч долларов), то за последние 6 месяцев подешевели на 4,28% (с 70 до 67 тысяч долларов), а за последний месяц - почти на 2% (с 68,4 до 67 тысяч долларов). То есть удешевление жилья в столице ускоряется. И на сегодня уже практически нивелировались "достижения" первого полугодия 2026 года, удачного для продавцов.
Если взять менее популярные трехкомнатные квартиры, то там ситуация еще хуже. По данным ЛУН, за последний год они подешевели на 3,3% (со 150 до 145 тысяч долларов). За последние полгода - почти на 9,4%, а за последний месяц - еще на 0,5%. Однако это, опять же, цены, по которым жилье выставляется на продажу. И в процессе торга они могут опускаться значительно.
"Лучше ситуация в пригороде, но только по отдельным направлениям (Ирпень, Буча, Гостомель, Новоселки и др) и отдельным домам - с автономным отоплением, генераторами, в хороших районах. Цены там уже практически сравнились с киевскими. Например, недавно однушку в 42 квадрата в Ирпене мы продали за 93 тысячи долларов, и новые владельцы тут же сдали ее за 29 тысяч гривен в месяц", - добавил Андрей Романов.
Обвал цен или "техническая остановка"
Главный вопрос: что будет со столичным рынком жилья дальше?
Еще в начале этого года на рынке преобладали оптимистические настроения. Владельцы рассчитывали на окончание войны и рост цен на недвижимость, который, по прогнозам экспертов, уже в первый мирный год мог составить до 30% и даже больше. Поэтому многие продавцы "наперед" повышали цены. Делать это им позволяло достаточно большое количество сделок, подпитываемое "льготным" спросом - покупателями, получившими деньги по программам "еОселя" и "еВидновлення".
Но сейчас былого оптимизма на рынке уже практически не осталось. Наоборот, многие покупатели ожидают снижения цен, а владельцы недвижимости, столкнувшись с тем, что не могут продать квартиры, все чаще готовы торговаться.
По словам Луханиной, рынок купли-продажи недвижимости традиционно является инертным и реагирует на происходящее "с опозданием". Поэтому, по ее словам, реальный откат по ценам можно будет увидеть не ранее весны следующего года. Тогда, если военная ситуация не улучшится, по зависшим с нынешней осени объектам будет или заметное снижение цен (минимум на 20-25%), или их вообще станут снимать с продажи.
"Недвижимость станет не просто дешевле, она станет "честнее". Продавать объекты по завышенным ценникам уже не удастся", - добавила Луханина.
Но многое зависит от возобновление финансирования по госпрограммам, на которое в проекте бюджета на 2027 год заметно увеличили расходы. Если деньги пойдут, то ожидаемое снижение цен может притормозиться.
Еще один важный аспект - с безопасностью. С нынешними графиками воздушных тревог многие могут вообще не рассматривать покупку жилья в Киеве и как минимум переориентироваться на более "тихий" пригород.
Еще один момент - стабильная работа "инфраструктуры": реестров, интернета, банковской системы.
"Мы же понимаем, что если, например, будут глобальные перебои с интернетом, то люди даже выбрать объекты не смогут. Разве что рынок вернется к объявлениям на столбах. Плюс мы просто физически не сможем оформить недвижимость. Многие собственники даже не имеют на руках бумажных документов на жилье - все в реестрах. Квартиру обязательно нужно пробивать по базам данных, без этого сделка попросту невозможна. Поэтому если будут глобальные сбои, то вопрос цены уйдет на второй план - рынок просто технически остановится. А после "перезагрузки» непонятно, в какой точке мы окажемся и сколько реально будут стоить квартиры в столице", - говорит Ирина Луханина.
Как меняются цены на аренду
Рынок аренды в Киеве, на первый взгляд, более благополучный, чем сегмент купли-продажи. Но и там, по словам Романова, спрос за последний месяц упал на треть.
"Многие уезжают - в пригород или другие регионы, особенно если могут работать удаленно", - пояснил Романов.
По его словам, часть арендаторов ищут новое жилье.
"Съезжают с квартир на верхних этажах и "опасных" районов - Святошино, Соломенки, Голосеево", - пояснил он.
Новый запрос потенциальных арендаторов, по словам риелтора, - это квартиры в относительно безопасных микрорайонах (Деснянский, Днепровский, Печерский), подальше от промышленных зон, на низких этажах, желательно в "автономных" домах (с генераторами, отдельными тепловыми пунктами и др).
Луханина говорит, что киевский рынок аренды уже отреагировал на новые условия: ставки снизились в среднем на 3-5%. Но, по словам Романова, многие съемные квартиры за месяц потеряли до 15% от заявленного ценника.
"А "хорошие" квартиры в автономных домах, наоборот, подорожали на 15-20%, однушка там стоит не меньше 20 тысяч в месяц", - добавил Романов.
По его словам, растут также цены на аренду в "тихом пригороде".
"В новых домах в Ирпене и Гостомеле цены уже такие же, как и в Киеве, а то и выше. А ценник на таунхаусы и дома стартует от 40-50 тысяч гривен в месяц и может достигать нескольких тысяч долларов в зависимости от района и "комплектации" дома", - рассказал Романов.
Показательно, что усиление обстрелов Киева и снижение спроса и цен на аренду совпало с резким ростом ценников на съемное жилье на западе страны.
Мы уже писали, что, например, в Ужгороде сдают квартиры "по цене Манхеттена" - ценник доходит до 1700-2000 долларов в месяц, плюс нужно еще заплатить риелтору 100% комиссии (то есть еще 1700-2000 долларов). Во Львове же средняя цена на аренду - почти 25 тысяч грн за однокомнатную по данным ЛУН (для сравнения: в Киеве - 18 тысяч).
Дорожают также квартиры на продажу. В том же Ужгороде, по данным ЛУН, за последний месяц средний ценник на однокомнатную квартиру вырос почти на 3% - с 68 до 70 тысяч долларов. Во Львове за месяц однушки подорожали на 1,13% (до 75,9 тысячи), в Ивано-Франковске - больше чем на 7% (до 48 тысяч долларов).
