В Украине пошли вверх арендные ставки на съемное жилье.
По данным экс-главы Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ) Юрия Питы, в августе цены на квартиры в Киеве выросли примерно на 10%, еще столько же ожидается по итогам сентября.
В DIM.ria зафиксировали рост ставок на съемное жилье в столице на 12% за год. Средняя стоимость роста однушки сейчас составляет около 95 долларов в месяц. Похожая ситуация практически по всей стране. Например, во Львовской области цены на съемное жилье подскочили на 6% (до 74 долларов за однокомнатную квартиру в месяц), в Закарпатской - на 16% (до 70 долларов в месяц), в Винницкой - на 12% (до 58 долларов), в Житомирской - на 28% (до 55,4 долларов), В Ровенской - на 23% (до 55 долларов) и т.д. Исключением стала только Волынская область, где цены, наоборот, просели на 5% (до 51 доллара в месяц за однокомнатную).
Цены гонит вверх растущий спрос на съемные квартиры. По данным DIM.ria, в Киеве он вырос на 12%, в пригороде - на 15%, в Тернопольской области - на 25%, во Львовской - на 11%, в Ровенской - на 34%.
Спрос растет, главным образом, из-за переселенцев, число которых из-за постепенного перемещения линии фронта на запад вновь увеличивается. Плюс усилились миграционные процессы. В большие города украинцы снова стали ехать на заработки. Кроме того, в мегаполисах, как считается, легче спрятаться от мобилизации, чем в небольших населенных пунктах, что тоже стимулирует переезд семей с мужчинами.
Во многих городах квартир для сдачи уже не хватает. Как свидетельствует аналитика DIM.ria, соотношение количества объявлений и откликов на них в столице составляет 1 к 10, а, скажем, в Черновицкой области и вовсе 1 к 72. То есть на одну квартиру претендует целая армия арендаторов.
И ситуация может еще больше усугубиться. Правительство сейчас работает над законопроектом о легализации рынка съемного жилья. То есть попытается заставить платить с аренды налоги (их нужно платить и сейчас, но подавляющее большинство этого не делает).
"Если действительно начнут закручивать гайки, аренда может еще больше подорожать - как минимум на сумму налога. Но может случиться и так, что многие владельцы решат залечь на дно, по крайней мере на первое время, и вообще перестанут сдавать жилье. В этом случае не избежать дефицита съемных квартир, и, как следствие, еще большего их подорожания", - говорит киевский риелтор Ирина Луханина.
Разбирались, что происходит на рынке аренды и что значит его легализация для владельцев недвижимости и квартиросъемщиков.
На одну квартиру - до 73 арендаторов
Украинский рынок аренды начал разогреваться еще с августа.
В больших городах спрос подтолкнули вверх несколько факторов. Во-первых, начали искать квартиры студенты. Причем, по словам Питы, многие учащиеся сейчас работают, поэтому деньги на съемное жилье у них есть и они принципиально отказываются от общежитий.
Во-вторых, в крупных городах зарплаты ощутимо выше, чем в регионах. Это усиливает миграционные процессы: люди снова поехали на заработки.
Многие мужчины уезжают с малой родины еще и от повесток, так как считается, что в провинции мобилизация идет куда жестче, а в мегаполисе, например, в том же Киеве, проще затеряться.
В-третьих (и это, пожалуй, главный фактор), растет спрос на съемные квартиры со стороны внутренних переселенцев. Так, в Киеве только зарегистрированных ВПЛ больше 430 тысяч против 200 тысяч в прошлом году.
В итоге найти свободную квартиру не так просто. По словам Питы, в Киеве все жилье стоимостью до 20 тысяч гривен в месяц сдается буквально за пару дней. В августе, когда студенты активно искали квартиры, практически нереально было снять жилье в университетских локациях, в частности, поблизости к учебным заведениям в Шевченковском и Голосеевском районах.
Риелторы уже заговорили о дефиците съемного жилья в Киеве. Понятно, что речь идет прежде всего о недорогих квартирах до 20 тысяч в месяц, апартаментов по цене от 40 тысяч гривен в столице по-прежнему более чем достаточно.
По данным ЛУН, в Киеве сейчас выставлено под сдачу около 9,2 тысячи объектов, из них по цене до 20 тысяч гривен в месяц только 3,7 тысяч. Во Львове по ситуации на 19 сентября меньше 2 тысяч сдающихся квартир, из них дешевых - до 15 тысяч гривен в месяц - 556. В Виннице предложение еще меньше: 539 объектов, из которых до 12 тысяч гривен - 161. В Ровно под долгосрочную аренду предлагают 413 объектов, из которых в эконом-сегменте (в этом городе к таковому относится жилье стоимостью до 9 тысяч гривен в месяц) - около 130.
Относительно большое предложение жилья можно найти разве что в прифронтовых регионах. Скажем, в Харькове сдают около 2,3 тысяч квартир, из них почти 800 - по цене до 4 тысяч гривен в месяц. Но понятно, что с учетом ситуации с безопасностью претендентов на жилье там не так много.
В целом аналитики DIM.ria приводят такую статистику по соотношению количества объявлений и откликов на них: в Киеве 1 к 10, в Черкасской области - 1 к 49, в Тернопольской - 1 к 50, в Кировоградской - 1 к 60, в Черновицкой - 1 к 72, в Николаевской - 1 к 73. То есть на среднестатистическую съемную квартиру претендуют десятки потенциальных арендаторов, что позволяет риелторам говорить если не о дефиците жилья, то как минимум о его первых признаках.
За месяц плюс 56% к цене
Ажиотаж на рынке съемного жилья уже спровоцировал рост цен.
В DIM.ria приводят такую статистику: всего за месяц, с июля по август, однокомнатные квартиры в Киеве подорожали в среднем на 4% (до 19 117 гривен в месяц); в Волынской области цены выросли на 8% (до 16107 гривен); в Полтавской - на 10% (до 14713 гривен); в Ивано-Франковской - на 16% (до 14391 гривны); в Кировоградской - на 56% (до 4693 гривен).
В Харьковской и Львовской области цены за месяц никак не поменялись. В то же время в Запорожской и Николаевской упали на 12% (до 6273 и 6532 гривен соответственно), в Житомирской - на 10% (до 1538 гривен). Двушки дорожали менее существенно (скажем, в Киеве и Днепропетровской области - на 2%, во Львовской - на 3%), а трешки в столице даже подешевели на 3%, хотя в Киевской области подорожали за месяц на 16%.
Но это месячная статистика. Если брать соотношение к 2024 году, то рост цен исследователи фиксируют практически по всем областным центрам: от 6% во Львове до 12% в Киеве, 23% в Ровенской и 28% - в Житомирской областях.
По итогам сентября риелторы прогнозируют увеличение цен еще на 5-10%. Исключение могут составить разве что квартиры в заведомо проигрышных локациях. В столице это районы, куда чаще всего прилетает: Лукьяновка, Святошино, а также улицы, расположенные вблизи объектов критической инфраструктуры. На такие квартиры хозяева готовы давать скидки до 10-15% от прайса или же сразу выставляют небольшую цену. Скажем, возле ТЭЦ-6 на Троещине однокомнатная на улице Закревского стоит 9-10 тысяч, тогда как в других локациях этого района - 12-13 тысяч.
Что изменит легализация рынка аренды
Ситуация на рынке аренды может еще больше усложниться. Мы уже писали, что в правительстве работают над законопроектом о легализации рынка аренды жилья, чтобы заставить украинцев платить с нее налоги.
Глава комитета Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроения Елена Шуляк анонсировала такие изменения в Налоговый кодекс:
- Снижение ставки налога от дохода на аренду. Точный размер новой ставки Шуляк не назвала, но в профильной среде обсуждают налог в пределах 5-7%, что намного меньше, чем сейчас (23% - 18% НДФЛ и 5% военного сбора).
- Полное освобождение от налогов и необходимости отражать доходы от аренды в годовой декларации для тех, кто сдает жилье внутренним переселенцам.
- Регистрация всех договоров аренды в единой базе (пока непонятно, можно ли будет регистрировать их онлайн или, скажем, придется идти к нотариусу или в ЦПАУ; также неясно, придется ли за это платить, потому что сейчас регистрация договора через нотариуса стоит около 3 тысяч гривен).
Шуляк отмечает, что владельцы недвижимости получат все преимущества легализации, в частности, возможность требовать компенсации с арендаторов за разгромленное жилье.
При этом она констатирует, что, несмотря на все попытки вытянуть рынок аренды из тени (а они предпринимались уже не раз), сделать этого так и не удалось.
По данным Шуляк, в 2024 году только 900 граждан задекларировали более 16 млн гривен в качестве дохода от аренды жилья, уплатив около 3 млн гривен налога. К слову, даже эти случаи вызывают вопросы: получается, что каждый декларант получил от аренды около 17,8 тысяч гривен за год или меньше 1500 гривен в месяц, а таких арендных ставок в большинстве населенных пунктов страны попросту нет.
По словам главы адвокатского объединения "Кравец и партнеры" Ростислава Кравца, сейчас все сдающие жилье граждане должны вносить полученный доход в годовую налоговую декларацию и платить с него 23% налога. Если вы сдаете квартиру за 20 тысяч гривен в месяц, придется засветить 240 тысяч за год, из которых отдать в бюджет 55 200 гривен.
По словам Кравца, можно также зарегистрировать ФЛП со специализацией на аренде недвижимости. Но согласно законодательству, ФЛП первой группы для этой специализации недоступна. ФЛП второй группы позволяет сдавать недвижимость в аренду частным лицам, а ФЛП третьей группы - физическим и юридическим лицам.
Единый налог для ФЛП второй группы составляет сейчас 1 600 гривен в месяц (20% от минимальной зарплаты). Но нужно платить еще 1 760 гривен ЕСВ (22% от минималки) и 10% от минимальной зарплаты - военный сбор (800 гривен в месяц). Итого выходит 49 920 в год. Это немного меньше, чем если платить налог как частное лицо. Но тут подключаются все минусы ФЛП: налоговая отчетность, которую не так просто сделать без бухгалтера, а его услуги стоят как минимум 10-15 тысяч в месяц, проверки и т.д.
К тому же, как говорит Кравец, рантье, у которых много квартир, особенно дорогих, будет непросто попасть в годовые лимиты. Напомним: для второй группы это 5 921 400 гривен, для третьей - 8 285 700 гривен. То есть в ту же вторую группу вписывается только 4 квартиры стоимостью 100 тысяч в месяц, а у граждан, которые еще до войны инвестировали в элитное жилье, их намного больше.
Если же вы откроете ФЛП третьей группы, то нужно будет платить 3-5% от оборота (в зависимости от того, есть ли НДС), те же 1760 гривен в месяц ЕСВ и военный сбор в размере 1% от дохода. Сдача пяти квартир по 100 тысяч (6 млн гривен дохода за год) - это 180 тысяч гривен налога, 60 тысяч военного сбора и 21 120 гривен ЕСВ, итого - 261 120 гривен налога за год.
Если налог уменьшат до 5%, то все равно останется наверняка еще и военный сбор (для физлиц - 5%). То есть с квартиры за 20 тысяч гривен нужно будет заплатить 24 тысячи гривен налога в год, а с квартиры за 100 тысяч - 120 тысяч. Таким образом, государству придется отдать фактически арендную плату больше, чем за один месяц проживания там арендаторов.
При этом арендное жилье постоянно требует вложений, скажем, в ремонт. Но о том, чтобы учитывать процент амортизации в общем доходе от сдачи жилья, власти пока не говорят.
Риелторы, с которыми пообщалась "Страна", говорят, что такие деньги согласятся платить далеко не все владельцы недвижимости, а если власти начнут сильно закручивать гайки, станут перекладывать затраты на кошельки арендаторов. Квартира за 20 тысяч гривен с учетом налога может подорожать еще на 2 тысячи гривен в месяц.
"Многие могут и вовсе отказаться от аренды из-за недоверия к государству, опасений, что станут массово проверять и штрафовать. В этом случае может возникнуть дефицит жилья", - считает Кравец.
Впрочем, Луханина говорит, что владельцы недвижимости вряд ли массово побегут с рынка, так как для многих доход от аренды - источник существования.
"Пустая квартира - это только минус: коммуналка капает, ремонт устаревает, а денег больше не становится. Так что даже с налогом сдавать будут. Возможно, попытаются переложить дополнительные расходы на арендаторов, если будет позволять рыночная ситуация (а сейчас она как раз позволяет ценам расти, так как есть высокий спрос на жилье - Ред.)", - говорит Луханина.
Отметим, что власти ищут новые плюшки для владельцев недвижимости. Например, обсуждается идея об отсрочке от мобилизации для владельцев недвижимости, бесплатно поселивших у себя двоих переселенцев. К слову, чтобы сдавать жилье ВПЛ, его почти наверняка придется регистрировать, поскольку переселенцам платят компенсации за аренду.
В то же время Шуляк не исключает, что жесткие ограничения могут спровоцировать на рынке аренды настоящий коллапс. Она приводит в пример практику Аргентины, где пытались ограничивать минимальные сроки аренды, запрещать индексировать цены и рассчитывать их в валюте. В итоге каждая седьмая квартира просто выпала из аренды, а те, что сдавались, выставляли по гостиничным ценам. И только после отмены регуляции ситуация нормализовалась.
