Провал у парламенті Іспанії двох внесених урядом законопроектів, покликаних врегулювати кризу на ринку житла, може стати початком масштабної політичної кризи, яка загрожує призвести до падіння уряду, дострокових парламентських виборів та суттєвої зміни розстановки сил у країні та її позиції з внутрішніх та міжнародних питань. А біля витоків цих тектонічних змін лежить історія мадридської старенької Марікармен Абаскаль, яку примусово виселили з квартири в престижному районі Мадрида, в якій вона прожила цілих 70 років.
Квартиру цю орендував у 1956 році батько Марікармен, уклавши довгостроковий, а точніше практично безстроковий договір оренди з фіксованою орендною платою, яка могла збільшуватися лише в порядку індексації залежно від загального зростання споживчих цін. У результаті до 2026 року орендна плата досягла приблизно 500 євро, що було значно нижчим від цін на оренду аналогічних квартир у тому ж районі, які становлять близько 2500 євро. Коли батько Марікармен помер, договір оренди успадкувала мати Марікармен, а після її смерті право оренди перейшло до Марікармену. У 2018 році квартиру викупила інвестиційна компанія Urbagestión, яка заявила, що Марікармен не мала права наслідувати право оренди після своєї матері.
Оскарживши перехід права оренди в суді, Urbagestión зажадала, щоб Марікармен або з'їжджала, або укладала новий договір з вищою орендною платою: спочатку Urbagestión оцінила оренду квартири в 2650 євро, потім погодилася знизити ціну до 1650 євро, але і ця сума виявилася непідйомною. 1350 євро на місяць.
Компанія намагалася запропонувати інші варіанти, наприклад, внести квартиру до списку соціального житла, частина орендної плати за яке компенсує муніципалітет, проте цей варіант виявився неможливим, оскільки квартира була куплена в іпотеку, що не відповідає умовам муніципальної програми. Після довгих переговорів між новим власником, Марікармен і мерією дійти згоди так і не вдалося, і 23 вересня поліція виселила жінку похилого віку з квартири під бурхливі протести жителів Мадрида, які підтримують Марікармен.
Після виселення Марікармен акції протесту прокотилися по всій країні, і справа, зрозуміло, була не тільки в тому, що жалісливі іспанці були обурені жорстоким поводженням з старенькою.
В Іспанії вже кілька років розвивається масштабна житлова криза, яку багато хто називає найболючішою проблемою країни: житла не вистачає, ціни на нього стрімко зростають, стаючи часом зовсім недоступними, особливо для молоді. Середня вартість оренди житла в Іспанії становить близько 1176 євро на місяць, що еквівалентно 98,7% від середньої зарплати молодого працівника. Молоді іспанці часто просто не можуть дозволити собі своє житло, через що 67% молодих людей віком від 21 до 34 років живуть із батьками.
Ті, хто все-таки вирішують жити самостійно, найчастіше змушені винаймати кімнату, а не окрему квартиру, особливо якщо йдеться про великі міста на зразок Мадрида та Барселони.
У житлової кризи є кілька причин.
Перша причина – порівняно швидке зростання населення, чисельність якого до 2026 року досягла 49,8 мільйона людей, що стало історичним рекордом для Іспанії. Росте населення в основному за рахунок міграції, тоді як природний приріст залишається негативним: народжуваність в Іспанії відчутно поступається смертністю, в тому числі і тому, що через проблеми з житлом іспанці досить пізно одружуються і заводять дітей або не роблять цього взагалі.
Друга причина – різке зростання туризму: 2025 року країну відвідали майже 97 мільйонів людей, що майже на чверть більше, ніж 10 років тому. У цій ситуації багато власників квартир переорієнтуються на туристичну оренду, що призводить до ще більшого скорочення пропозиції на ринку звичайної оренди.
Третя причина - активна купівля житла іноземцями: незважаючи на ціни, що швидко зростають, нерухомість в Іспанії все одно відчутно дешевше нерухомості в інших країнах ЄС, на кшталт Німеччини або Бельгії, не кажучи вже про Великобританію і США. У цих умовах багато заможних жителів цих країн купували житло в Іспанії – або як тимчасові літні резиденції, або як перспективна інвестиція, або те й інше відразу.
Особливо активно це відбувалося в період з 2013 по 2025 роки, коли в Іспанії діяла програма так званих золотих віз: купивши нерухомість на 500 тисяч євро, можна було отримати три- або навіть п'ятирічний посвідку на проживання в Іспанії без додаткових умов, чим активно користувалися заможні люди з-за меж.
Не окремою причиною, але вельми дратівливою іспанців обставиною також стала діяльність "агентств-стерв'ятників" на кшталт вищезгаданої компанії Urbagestión: володіючи значними обсягами вільних коштів, такі агенції масово скуповували нерухомість, включаючи юридично спірні квартири і житло, що звільнилося після власного обіду. у найм. Особливо вигідною справою вважалася оренда кімнат: наприклад, якщо за оренду трикімнатної квартири можна було виручити близько 1500 євро на місяць, то, розділивши її на кімнати і здаючи їх окремо, за оренду кожної кімнати можна було брати вже, скажімо, 700 євро.
Проблема ускладнювалася недостатніми обсягами житлового будівництва: у 2016 році обсяг введення в експлуатацію житла знаходився на критичному рівні в 44 тисячі квадратних метрів – приблизно в 15 разів (!) нижче, ніж під час будівельного буму 2006-2008 років. У міру зростання попиту на житло і цін темпи будівництва почали зростати і до 2024 року досягли показника майже 98 тисяч квадратних метрів, що все одно становило лише близько 40% від попиту на нове житло.
У результаті за 10 років із 2016 року ціни на нерухомість в Іспанії зросли приблизно на 80%, а ставки орендної плати – приблизно на 87%. Лише 2025 року ціни на нерухомість в Іспанії збільшилися в середньому на 12,7%.
У цій ситуації справа Марікармен стала іскрою, яка підпалила діжку з порохом громадського обурення, що й вилилося у масові протести на вулицях іспанських міст.
Соціалістичний уряд Педро Санчеса практично відразу став на бік протестуючих, заявивши, що ситуація на ринку житла потребує втручання влади. 29 вересня, тобто через тиждень після виселення Марікармен, уряд видав два декрети, присвячені врегулюванню ситуації на ринку оренди житла.
Перший - так званий декрет № 26/2026 - передбачав цілу низку обмежень прав власників житла та посилення прав орендарів. Так, він наказував на обов'язкове продовження за бажанням орендаря ще на 2 роки договорів оренди, термін дії яких закінчувався до 31 грудня 2028 року, обмеження на підвищення ставки орендної плати (не більше ніж на 2% на рік), заборону перекладати на орендаря оплату послуг агентств нерухомості та подібних структур. Право орендаря на переважний викуп суттєво посилювалося, а процедура виселення несумлінних орендарів дуже ускладнювалася. Крім того, декрет обмежував можливість укладати з орендарями договори тимчасової оренди: у договорі повинна була прямо вказуватись реальна та доведена причина тимчасового проживання – наприклад, тимчасова робота, навчання тощо.
Тягар довести існування такої причини покладався на орендодавця. Якщо справжньої причини тимчасовості немає, договір автоматично розглядався як звичайна оренда постійного житла, причому з його укладання.
Вводилися обмеження на оренду кімнат: сукупна плата за одночасно здані кімнати не могла перевищувати дозволену вартість здачі всієї квартири цілком.
Ще більш жваві суперечки викликав другий декрет - так званий декрет № 27/2026 "Про термінові заходи щодо посилення стабільності договорів оренди постійного житла". Ключовим нововведенням була можливість автоматичного продовження чинного договору довгострокової оренди після закінчення терміну його дії – на 5 років у разі, якщо орендодавцем виступала фізична особа, та на 7 років – якщо юридична. Причому якщо орендодавець хотів припинити дію договору після закінчення терміну, він був зобов'язаний виплатити орендарю компенсацію у вигляді вартості щонайменше 12 місяців оренди. І хоча декрет передбачав деякі винятки, наприклад, для випадків, коли квартира, що орендується, була потрібна для проживання самому орендарю, нововведення дуже серйозно обмежувало можливість орендодавця зажадати свою власну квартиру у своє розпорядження.
Борці за права орендарів вітали ці зміни, але вони зустріли різку критику з боку правих та правоцентристських партій, які заявили, що вони порушують права орендодавців, які по суті позбавлятимуться можливості розпоряджатися своїм житлом у разі укладання договору оренди. Зокрема, висловлювалися побоювання, що за нових умов власники квартир взагалі не захочуть здавати їх в оренду, що може лише посилити ситуацію на ринку. І ці аргументи були позбавлені підстави: лише за 3 дні після публікації декретів з ринку зникли близько 5000 квартир, що становить близько 4% від усього обсягу пропозиції.
За іспанським законодавством такі декрети набувають чинності після публікації, однак мають проходити процедуру схвалення парламентом - і ось саме цього-то і не відбулося: під час голосування 2 жовтня парламент Іспанії проголосував проти обох декретів, що призвело до автоматичного припинення їх дії.
Проти запропонованих урядом заходів виступили навіть союзники Санчеса – каталонська ліва партія Junts.
У ній наводили аргументи іншого: уряд критикували за те, що в декретах не вистачає спеціальних заходів проти "агентств-стерв'ятників" і, по суті, проблеми на ринку житла пропонується вирішувати за рахунок дрібних власників – простих громадян. Саме відмова Junts підтримати законопроекти стала для них фатальною: хоча каталонська партія має лише 7 депутатів у національному парламенті, саме цих голосів і не вистачило для затвердження декретів.
Прем'єр Педро Санчес вже відреагував на провал голосування, заявивши партіям, що голосували проти декретів, що "історія розсудить вас раніше, ніж ви думаєте, і жорсткіше, ніж ви можете собі уявити".
Багато хто в Іспанії побачив у цій загрозі натяк на готовність Санчеса розпустити парламент та провести дострокові вибори – майже за рік до чергових виборів у серпні 2027 року. Таким чином, Санчес може спробувати використати громадське обурення на свою користь.
Наразі, згідно з опитуваннями, партія прем'єра Санчеса PSOE має близько 26% підтримки, а разом із поточними союзниками щодо коаліції – близько 35%. Натомість правоцентристська Народна партія сама по собі набирає приблизно 32,4% голосів виборців; Крім того, ультраправа партія Vox може взяти 17% виборців. Тобто поки що розклад явно не на користь Санчеса.
Можливо, що Санчес спробує використати скандал навколо справи Марікармен та провалу декретів для того, щоб переламати цю ситуацію. Хоча, безумовно, це буде ризикований крок з його боку з огляду на вал інших проблем, з якими стикається Іспанія (наприклад, міграційна криза в Сеуті).
Тим більше, що Санчес має багато недоброзичливців і на міжнародній арені.
Іспанський прем'єр останнім часом позиціонує себе у ролі лідера світового лівого руху, що протистоїть зростанню правих та ультраправих сил. Тому він має дуже складні стосунки з Трампом і з лідерами правих у самому ЄС на зразок прем'єра Італії Джорджі Мелоні, а також з Ізраїлем. І всі ці вороги у разі оголошення виборів намагатимуться максимально ускладнити життя Санчесу, щоб мінімізувати його шанси на перемогу.
А поразка лівого прем'єра Іспанії може значно посилити "правий крен" у цілому Євросоюзу.
